Caso Real: Cliente discorda da comissão de corretagem.

Qual a sua postura quando o cliente discorda da comissão de corretagem?

Olá amigos e parceiros corretores.
Recebi um relato de um amigo Corretor de Imóveis e gostaria de compartilhar com vocês.
Claro ele enviou para isso.
Espero que possa ajudar em nosso dia a dia.

Vou dividir com vocês uma experiência que passei e como consegui contornar as objeções do cliente, que se mostrou um tanto descrente pela falta de experiência em vender o seu imóvel.

Estava eu em um stand de vendas, de uma grande incorporadora, em atendimento a um casal cliente com horário agendado onde apresentei o produto. Ficaram encantados e estavam esperando o lançamento. Havia outro casal agendado logo após.

Em certo momento o homem me disse que tinha uma casa para vender, me falou as características e valores.

Cliente: O que você acha? Venderia logo a minha casa?
Eu: Olha, tem algumas informações que não consigo analisar. Preciso analisar com mais profundidade para ter essa reposta.
Cliente: Você tem interesse em trabalhar o meu imóvel?

Nesse momento fiquei muito constrangido, pois estávamos em um stand e as incorporadoras não gostam desse tipo de evento. Além do mais, não era o meu foco, estava passando por uma época ruim e vi a chance de me restabelecer com esse produto, mas também era uma oportunidade pois um imóvel de alto padrão poderia gerar uma boa comissão.
Continuamos a conversa:

Eu: Sim. Podemos ajudar. Como disse, preciso de mais informações mas podemos trabalhar o seu imóvel.
Cliente: Qual a sua comissão?
Eu: A comissão é a mesma do mercado imobiliário.
Cliente: Essa comissão eu não pago a você. Pago para a outra imobiliária que captou, mas para você não.

Nesse momento parece que levei um soco no estomago, parecia pessoal, mas de minha parte não lembro o que poderia ser pois o cliente me conheceu através de uma publicação de uma de minhas páginas digitais. Logo, não fazia sentido ele me dizer aquelas palavras. Entrei em detalhes para tentar descobrir o que poderia ser.

Eu: Não entendi a sua posição. Para mim não paga e para a imobiliária sim?
Cliente: Sim. Eles tiveram o trabalho de ir, fotografar, descrever, postar em seu site e você vai só copiar as informações deles e divulgar.
Eu: Olha, vou provar para o senhor que está enganado pelo menos em relação ao meu trabalho e ao trabalho da imobiliária.

Como ele se mostrou interessado, respirei fundo e o mercado imobiliário passou pela minha cabeça. Minha experiência em imóveis de terceiros, concorrência, imobiliárias que super avaliam imóveis somente para ter na prateleira...

Eu: Vamos lá. O trabalho que a imobiliária fez, eu também faço. Tem alguns diferenciais em meu trabalho que acredito ser melhor que o dela. Eu sou mais focado nos produtos que tenho em minha carteira. Não trabalho com imóveis superavaliados em questão de preço, todas as fotos que eles fizeram eu também faço, pois tenho equipamento para isso, inclusive disponho de drone para fotos aéreas. Terei que fazer novas fotos porque as que estão no site deles não consigo utilizar, elas tem a marca d'água da imobiliária. Para finalizar, a imobiliária em questão tem o seu imóvel na prateleira somente para números, é característico esse modus operandi de super avaliar os imóveis somente para ter números.
Se tem dúvidas das minhas informações, a mesma imobiliária pode vender esse produto que estou lhe apresentando. No entanto,  o Sr veio através do meu trabalho de divulgação desse produto. Poderia ser outro cliente que viesse conhecer o seu imóvel pois faço um trabalho de marketing digital muito bom.

O cliente percebeu o erro de abordagem e entre outras lhe informei do meu site, CRECI, CNP, CRECI Jurídico e todo trabalho que posso desenvolver em cima de imóvel que me dispus a trabalhar. Porém, identifiquei que a intenção não era outra se não economizar na taxa de corretagem.
Cliente: Mas e ai, vai trabalhar o meu imóvel?
Eu: Infelizmente não vou trabalhar pois, estou com foco nesse produto e não vou fazer o mesmo que a imobiliária esta fazendo com o seu imóvel. Caso mais a frente eu tenha condições de fazer um trabalho de aualidade em seu imóvel, entro em contato.

Em nenhum momento desejei trabalhar o imóvel do cliente, realmente coloquei como meta trabalhar um único produto por uma experiência que, inclusive, estava colhendo resultados.
Não adianta ter uma carteira enorme de produtos mal posicionados no mercado e esses não gerarem atividade, só trabalho e custo. Então resolvi focar em um produto.

Confesso que nunca passei por experiência similar, nem no início da carreira.
Por isso, sempre trabalhei com as melhores ferramentas possíveis a fim de divulgar os imóveis do cliente a fim de gerar resultados satisfatórios para mim e para o cliente.
O Corretor de Imóveis precisa se apresentar como um profissional de alto gabarito a fim de não gerar esse tipo de questionamento que o tenta desqualificar.

Creio que muitos colegas passaram por isso e esse troca de experiência ajuda nas tomadas de decisão.

E você corretor parceiro, passou por uma experiência boa ou ruim no Mercado Imobiliário?

Poste nos comentários ou envie a sua história para corretoremercado@gmail.com

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Como funciona o Programa Minha Casa Minha Vida?

                

O programa Minha Casa Minha Vida foi desenvolvido pelo Governo Federal para oferecer condições de moradias as famílias de baixa renda. O programa  facilita a aquisição do primeiro imóvel pelas famílias. 

Vantagens 

• Menor taxa de juros 
• O programa oferece taxas e condições exclusivas de acordo com a renda familiar.
• Financiamento de moradias em áreas urbanas ou rurais
• Financiamento de reforma.
• Para quem é cliente do programa, canal exclusivo Caixa de Olho na Qualidade para esclarecer dúvidas e ajudar você a cuidar do seu patrimônio.

Existem quatro faixas de renda. São elas:

Famílias com renda de até R$ 1.800,00
A Caixa oferece vantagens. Financiamento em até 120 meses com prestações que variam de R$ 80,00 à R$ 270,00. Depende da renda.
O próprio imóvel é a garantia do financiamento.

Famílias com renda de até R$ 2.600,00
Se enquadram na faixa 1,5% com juros de 4,5% e até 30 anos para pagar.

Famílias com renda de até R$ 4.000,00
Se a sua família se enquadra nessa faixa, as taxas de juros estão em 5% e tem até 360 meses para pagar o financiamento.

Famílias com renda de até R$ 7.000,00
O programa oferece opções para essa faixa de renda com taxas de juros e condições de pagamentos.
Analise qual opção atende melhor a sua necessidade.


Como contratar - Veja como participar do programa:

1.  Se a sua família tem renda mensal menor qe R$ 1.800,00 você precisa se inscrever na Prefeitura de sua cidade ou em alguma entidade organizadora para iniciar o processo.
2.  As famílias com renda acima de R$ 1.800,00 e até R$ 7.000,00 pode contratar através de entidades, pode também contratar de forma individual. Para isso, procure uma agência ou um correspondente Caixa aqui. Alguns empreendimentos imobiliários estão aprovados em determinadas agências e tem correspondentes eleitos para fazer o processo de financiamento.
3.  Após a validação e aprovação do cadastro, você será chamado a assinar o contrato com a Caixa. Nesse tempo, poderá assinar com a construtora os valores não financiáveis com a Caixa, podemos chamar de entrada. Esses valores o comprador negocia diretamente com a empresa incorporadora/construtora.

Condições para contratar o financiamento.

• Renda familiar compatível com a modalidade desejada. O interessado deverá comprovar de fato uma renda, seja formal ou informal.
• Obs.: O BPC - Benefício de Prestação Continuada e o Bolsa família ambos concedidos pelo Governo Federal, não compõem renda familiar
• Não ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de imóvel residencial. Há situações em que uma pequena participação permite. Confirme com o Correspondente Caixa.
• Não ter recebido benefício de natureza habitacional oriundo de recursos orçamentários do município, dos Estados, da União, do FAR, do FDS ou de descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS.

* consulte as regras de comprovação de renda informados pela Caixa.


Nota:  Esse texto foi compilado com informações extraídas do site da Caixa e de vivência com correspondentes Caixa. As regras e condições sempre estão em alteração, portanto, certifique-se com o correspondente Caixa, com sua agência, com o corretor de imóveis ou a empresa que esteja lhe atendendo, as regras atuais vigentes para que o processo de compra seja o mais fluido possível.
Problemas burocráticos documentais costumam atrasar o processo de financiamento causando desgaste aos envolvidos e, as vezes, interrompendo o processo de compra.

Cassio Gomes
Corretor de Imóveis
Corretor e Mercado


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Financiamento Caixa – Entrada - Como saber?

Financiando um imóvel: financiamento caixa, como funciona a entrada?

Você esta procurando um imóvel para comprar, gostou, viu o preço, localização,  espaço e chegou à conclusão que esse é o imóvel ideal para você. Você achou o imóvel dos seus sonhos.

O Corretor de Imóveis que lhe atendeu e passou todas as informações referente à documentação, valores, valorização etc.

Ok escolhido o imóvel que atende as suas necessidades, vamos ajudar a entender o valor da entrada, essa que clientes que estão iniciando a procura por imóvel, às vezes até confunde valores anunciados causando embaraços para ambas as partes, comprador e corretor de Imóveis.

Entender os valores de entrada é o caminho para esse desembaraço

Vamos aqui, esclarecer os valores de entrada para um imóvel simulado. Esse é o calcanhar de Aquiles de todo comprador que pretende comprar um imóvel financiado. Muitos não entendem o calculo que é feito para chegar ao numero que é passado.

Vamos esclarecer essa relação.

O imóvel de exemplo  tem valor de R$ 150 mil. Com esse dado, vamos calcular o valor de entrada para esse imóvel.

Antes vamos definir entrada:

Entrada é resultado da subtração do valor do imóvel e o valor que o banco libera de financiamento ao tomador da operação.

Financiamento é o valor emprestado pelo banco para você adquirir o seu imóvel.

Mas e a entrada? Como se faz essa conta?

Para exemplificar, fizemos um simulado onde o agente financeiro, para um imóvel de R$ 150 mil, libera de financiamento R$ 117.556,00 + R$ 3.400,00 de subsídio, totalizando R$ 120.556,00.

Somando os resultados (subtraindo), R$ 150.000,00 (valor do imóvel) – R$ 120.556,00 temos um saldo de R$ 29.044,00. Este valor é a entrada mínima definido pelo agente financeiro,  onde o comprador e vendedor entrarão em acordo para definir a melhor forma de pagamento.

Para encontrar esses valores, usa se um simulado, normalmente nos sites dos agentes financeiros ou presencialmente nas agências físicas. Lembrando sempre que, estes números são de uma simulação e na aprovação de fato, outros dados serão analisados para comprovar as informações passadas ao simulador. Casos esses se confirmem, provavelmente os números serão muitos próximos e em alguns casos, idênticos.

Por isso, ao fazer ou ao pedir a alguém que o faça um simulado, não esconda dados pois não há possibilidades de manipular esses números, tampouco dar o famoso “jeitinho brasileiro como já foi sugerido e para não se frustrar ou fazer alguém como um Corretor de imóveis perder o tempo participando de algo que não irá acontecer.

Ficou claro o processo de calculo da entrada?

Para esse exemplo, usamos um imóvel que se enquadra no Minha Casa Minha Vida e por isso citamos valor de subsídio. Os únicos bancos que financiam imóveis nesse segmento imobiliário são a Caixa e o Banco do Brasil.

Duvidas, solicite um profissional capacitado  como um Corretor de Imóveis ou um agente financeiro para lhe ajudar.

Conte nos sobre a sua experiência sobre processos de financiamentos, entradas e etc

Fonte: CSK Imóveis

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Projeto cria hipoteca reversa para idosos - Corretor e Mercado

Seria esta uma solução para melhorar a qualidade de vida dos idosos?Uma solução que deve ser discutida para que alguns oportunistas  não tirem proveito da situação e realmente dê uma melhora de qualidade de vida para alguns.

Está em análise na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), o projeto que cria a hipoteca reversa de coisa imóvel para idosos (PLS 52/2018).

Está em análise na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ), o projeto que cria a hipoteca reversa de coisa imóvel para idosos (PLS 52/2018). De autoria do senador Paulo Bauer (PSDB-SC), o projeto permite a instituição de contrato entre o maior de 60 anos, que seja proprietário de um bem imóvel, e uma instituição financeira. Essa instituição ficará obrigada a pagar uma quantia mensal vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel hipotecado.

Segundo o autor, o objetivo do projeto é aumentar a renda das pessoas das classes mais carentes da nossa população. Pelo texto, o imóvel objeto de hipoteca reversa não poderá ser negociado sem autorização expressa do devedor hipotecário reverso. Também não poderá ser alugado. O projeto ainda trata de conceitos e regras para credores e devedores, além de prazos, carências e procedimentos.

Paulo Bauer explica que o contrato de hipoteca reversa estabeleceria um acordo vitalício entre o dono da casa e uma instituição financeira. Com base no valor da propriedade e no cálculo da expectativa de vida do proprietário, seriam fixados o período de pagamento e o valor mensal até o final de sua vida. Pelo texto, o aposentado continuará morando em sua casa até morrer. Quando ocorrer o falecimento, a instituição financeira se tornará proprietária do imóvel, devendo levá-lo à venda em leilão para ressarcimento da quantia entregue ao beneficiário.

Na visão do senador, tanto o maior de 60 anos quanto a instituição financeira saem ganhando. O idoso ganha com o novo rendimento mensal que passa a receber e a instituição financeira também ganha com a expectativa de se tornar, no futuro, proprietária de um imóvel por um valor abaixo do valor de mercado. Bauer acrescenta que a implementação dessa iniciativa poderá reduzir a carga psicológica sobre os idosos, que se submetem a viver seus últimos anos com uma pensão precária e cheios de dívidas com médicos, remédios e hospitais.

Fonte: Senado Notícias

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Juros Menores Para Financiamento Imobiliário

Começam a valer hoje (24) as novas taxas de juros de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal.

No último dia 14, o banco informou que reduziu em 0,75 ponto percentual as taxas de juros do crédito para compra de imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

A redução vale para imóvel de até R$ 1,5 milhão. As taxas mínimas do SFI passam de 9,5% ao ano para 8,75% ao ano. E a taxa máxima cai de 11% para 10,25% ao ano.

A Caixa também informou também que, a partir de novembro, oferecerá um novo serviço de avaliações de imóveis, disponibilizando laudo diretamente para pessoas físicas e jurídicas.

Segundo o banco, o Caixa Avalia é uma plataforma que vai permitir a venda de avaliações pelo site com contratação 100% digital.

Reduções de juros no financiamento imobiliário

Em abril, a Caixa reduziu em até 1,25 ponto percentual as taxas de juros do crédito imobiliário para operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

O limite de cota de financiamento do imóvel usado subiu de 50% para 70%. A Caixa também retomou o financiamento de operações de interveniente quitante(imóveis com produção financiada por outros bancos) com cota de até 70%.

Em julho, o banco reduziu em média de 1 a 2 pontos percentuais ao ano as taxas do crédito imobiliário para pessoa jurídica.

Em agosto, promoveu uma redução de até 0,5 ponto percentual das taxas de juros do crédito imobiliário para operações com recursos do SBPE.

O limite de cota de financiamento de imóveis usados para pessoa física subiu de 70% para 80%.

A Caixa tem R$ 85 bilhões disponíveis para o crédito habitacional este ano. No primeiro semestre, foram contratados mais de R$ 40 bilhões.

O banco tem cerca de 70% das operações para aquisição da casa própria.

Operado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o SFH financia imóveis de até R$ 800 mil em todo o país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde o teto corresponde a R$ 950 mil.

Os imóveis residenciais acima dos limites do SFH são enquadrados no SFI, que financia imóveis com recursos de poupança.

Fonte: Agência Brasil


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Os 3 segredos de um script para corretor de imóvel impecável

Na internet você encontra uma série de modelos e receitas de como fazer um bom script para corretor de imóveis.

Mas, existem alguns segredos que podem ajudar a fazer do seu roteiro para corretor de imóveis um script de vendas de imóveis impecável.

Neste post, enumerei 3 segredos de um script para corretor de imóveis sem falhas, como uma verdadeira ferramenta de vendas deve ser.


‘O MEU roteiro para corretor de imóveis’.
O primeiro dos 3 segredos de um script para corretores de imóveis impecável é ter o seu próprio roteiro, pensado e desenvolvido exclusivamente para o SEU atendimento e ao SEU cliente.

 Modelos prontos de roteiros para corretor de imóveis foram feitos para outros corretores de imóveis e, fatalmente, podem ser incompatíveis com o seu público alvo e a sua persona.


Eles podem lhe ajudar como base para a criação do seu próprio roteiro de vendas de imóveis, mas, o ideal é que você desenvolva algo o mais personalizado possível. Isso garantirá o sucesso dos seus negócios.


O segundo segredo para um bom script para corretor de imóveis que eu quero compartilhar com você, corretor de imóveis, é a importância de uma boa definição da persona do seu negócio.


É fundamental que você saiba quem é o seu interlocutor, com quem você irá conversar, com quem pretende fazer negócios.


Por isso, antes de mais nada, dedique-se a criação da persona do seu negócio.

O terceiro e último segredo, tão ou mais importante que todos os outros dois segredos, é o uso do funil de vendas como base para a criação do seu script para corretores de imóveis.


Mais eficaz que qualquer outro modelo de script de vendas de imóveis, um funil de vendas é a melhor bússola para criação de um script para vendas de imóveis.


Ele mostra cada etapa do cliente na sua jornada de compra, lhe orientando sobre como agir em cada uma delas.

Você tem alguma boa prática na corretagem de imóveis que queria compartilhar com a gente? Comente!



Letycia Queiroz - Marketing de Conteúdo em Microsistec
Colaboradora do blog Corretor e Mercado, Jornalista heavy user de internet, é viciada em pizza, apaixonada por chocolate e por todos os cachorros do mundo. É filha de Corretora de Imóveis e tem a sua mãe como persona (e inspiração!) principal para os seus textos.



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Firmado acordo sobre distratos

Você trabalha como Corretor de Imóveis no segmento de lançamento ou é comprador de Imóvel na Planta?
Você deve ler isso.

Representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), da Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e da Associação Brasileira dos Procons assinaram nesta quarta-feira (27/04), no TJRJ, acordo em que firmam compromissos para o aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadoras de imóveis, loteadores e consumidores.

O objetivo é reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis firmados entre as partes e trazer mais segurança e transparência para essas relações comerciais. O chamado Pacto do Mercado Imobiliário prevê, entre outras iniciativas, a exclusão de cláusulas consideradas abusivas ao consumidor e que contribuíram para o aumento dos litígios.

O Ministério da Fazenda intermediou as discussões para a elaboração do Pacto, cujo texto final contou também com contribuições da Associação Brasileira das Incorporadoras de Imóveis (ABRAINC) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).  Foram cerca de seis meses de negociações.

O Pacto também traz a sugestão de cláusulas a serem incluídas nos contratos, versando sobre o distrato, possibilitando a previsibilidade contratual e o desfazimento do negócio de maneira clara, transparente e com segurança jurídica para ambas as partes.

Em 2014, os distratos atingiram, em média, cerca de 40% do volume total das vendas de imóveis realizadas pelas principais incorporadoras brasileiras. Naquele ano, a desistência da compra do imóvel na planta passou a ser a principal causa dos processos contra construtoras no Brasil.

Desta forma, em relação ao distrato, o Pacto traz duas sugestões para a restituição dos valores pagos pelo comprador: deduzida de multa de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou deduzida do sinal e de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador.  A alternativa selecionada deverá estar expressa no contrato e o vendedor terá até 180 dias para restituir esses valores.

O secretário-executivo adjunto do Ministério da Fazenda, Esteves Colnago, presente na solenidade de assinatura, esclareceu que o acordo torna mais claros os direitos e os deveres das partes na relação contratual, evitando as ações e o congestionamento do Judiciário.

Segundo ele, a insegurança jurídica em alguns pontos nas operações de compra e venda de imóveis tem levado a judicialização, aumentando o custo tanto para o incorporador quanto para o consumidor, pois esse risco acaba sendo considerado no preço do bem.

Durante o evento no TJRJ, Colnago destacou a importância de o acordo ter sido construído a partir de um diálogo, sem a necessidade de imposição de mecanismos legais determinados pelo Judiciário. "Na evolução das conversas, entendeu-se que uma lei imposta pelo juiz não teria a efetividade que a gente gostaria que ela tivesse. Precisaria de um ato de acordo entre as partes, que era uma coisa quase inédita no Brasil”, comentou. Ele acrescentou, no entanto, que da forma como  o Pacto foi elaborado é possível  criar projetos de leis sobre o tema com as redações já prontas.

PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR

Além da definição de regras para o distrato, estão entre os itens do Pacto do Mercado Imobiliário a identificação de práticas consideradas abusivas e a definição do prazo de tolerância para a conclusão das obras.

As práticas consideradas abusivas, e que deverão ser excluídas dos contratos de compra e venda de imóveis, são a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliárias; a cobrança por serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios (verbas de decoração); e taxas de deslocamento.

O valor do sinal não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel e é passível de parcelamento em, no máximo, seis vezes. Além disso, o pagamento da comissão de corretagem deve estar claramente informado e, caso o pagamento dessa comissão seja feita pelo consumidor, esse valor deverá ser deduzido do preço do imóvel.

CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

Pelo acordo firmado, as incorporadoras terão um prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, além daquele fixado no contrato. Durante esse prazo, e enquanto não concluída a obra, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel (compensação pecuniária).

Após o prazo, serão aplicadas multas ao vendedor, calculadas sobre o valor total pago pelo adquirente: multa moratória de 2% e multa compensatória de 1% ao mês, calculada pro rata die. Em contrapartida, aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações/encargos, calculados sobre o valor corrigido da prestação.

Eventos fortuitos externos ou de força maior (como greves ou chuvas excepcionais) não são considerados no prazo de tolerância.  Portanto, prorrogam a data de conclusão da obra. No caso de conclusão antecipada das obras, incidirão juros sobre as parcelas com vencimento após expedição do “Habite-se”.

SANÇÕES

Entre as sanções previstas está a aplicação de multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com o acordo firmado. Tal descumprimento será apurado pelos órgãos fiscalizadores competentes.

PRAZO PARA ADEQUAÇÃO DOS CONTRATOS

Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário.

Fonte: Ministério da Fazenda.

Pagamento da Corretagem nas Transações Imobiliárias de Imóveis na Planta.

As discussões em torno do direito de pagar e receber os valores envolvidos nas transações imobiliárias, estão longe de entrar em um consenso.

Em um país onde o judiciário é moroso, alguns direitos são questionados por pessoas nem sempre sabedoras das normas que regem algumas transações. Algumas nem respeitam o trabalho do profissional, ignorando o trabalho, o tratamento, as informações que ajudaram a adquirir o bem que procurava.
As informações esclarecedoras por parte de um profissional levam ao cliente decidir ou não pela compra, investimento e podem levar famílias ao sucesso social ou à decadência. Investidores iniciantes podem sucumbir no início de sua aventura por um mau profissional.

Por isso a necessidade de um Corretor de Imóveis consciente, esclarecido e de caráter ilibado quanto aos procedimento e informações a serem passadas ao promitente comprador.

Em discussão em torno dos direitos dos Corretores em receber a comissão de corretagem de imóveis na planta, uma polemica que atualmente o Creci esta entrando fazendo uma consulta pública para ouvir a sociedade do que acha correto.

De um lado, os corretores e construtoras que fazem investimentos seja no produto ou no trabalho de divulgação e tem um custo para que isso acontecesse.

Do outro lado, os clientes que se arrependem da compra e querem o valor pago devolvido integralmente. Acham injusto que fique retido qualquer valor e alegam que o imóvel será vendido e recuperado a comissão.

O fiel da balança seria o nosso judiciário, que no Brasil é moroso e poderia já ter um acórdão onde as 1ªs instancias iriam seguir em todos casos semelhantes.

A tratativa é desigual, pois segundo o Código de defesa do Consumidor, trata essa negociação como relação de consumo mas com dois pesos e duas medidas. Quanto tempo temos para devolver um bem comprado em uma loja? Depois desse prazo, qual procedimento?  Para lojas virtuais o prazo é 07 dias e para lojas físicas NÂO é possível devolver pois o cliente tem como analisar o produto na hora. devolver somente em caso do produto te problema ter vicio ou defeito sem solução.

Fato é que os Corretores estão respondendo solidariamente às empresas de corretagem e pior ainda quando estão como autônomos, fica mais frágil esta relação do seu lado.

Interessante os envolvidos participarem para quem sabe, estabelecer regras definitivas para essa atividade, onde todos tem a certeza dos seus direitos e deveres. Uma relação transparente sem sombra de dúvidas.

Acesse o link abaixo e acompanhe e participe desta consulta.

Deixe abaixo o seu comentário. Ele é Muito importante.

Link CRECI SP

Corretor e Mercado



*esta postagem poderá ser divulgado desde que informado a fonte.

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Comprador pode desistir do Imóvel na Planta? Como?

De acordo com levantamento de escritório de advocacia, ações para desistência da compra de imóveis na planta tiveram forte alta nos últimos anos.

A compra de um imóvel na planta pode envolver uma série de armadilhas, e a principal delas é o atraso na entrega do imóvel, que chega a ser previsto em contrato. Há algumas brigas na Justiça que o consumidor pode comprar para driblar esses problemas ou diminuir seus danos, incluindo simplesmente desistir da compra. Seja por impossibilidade de continuar o pagamento, seja por problemas com a construtora, esse direito é assegurado.

O advogado fez um levantamento em seu próprio escritório, o Tapai Advogados, e concluiu que, em 2010, foram apenas oito processos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Em 2013 houve 39 ações apenas no primeiro semestre.“É um direito líquido e certo do consumidor desistir do negócio em qualquer situação, ainda que o contrato diga que não”, diz o advogado Marcelo Tapai, que cuida de diversas ações referentes a problemas na compra de imóveis. Ele acrescenta que a quantia que o consumidor vai receber de volta depende do responsável pela desistência – se o próprio consumidor ou a construtora.

Os principais motivos, segundo Tapai, são o atraso na obra e problemas financeiros dos compradores, que muitas vezes se relacionam ao fato de a correção das parcelas, durante a obra, ocorrer pelo INCC, índice inflacionário que costuma superar os índices de reajustes salariais.

De acordo com súmulas editadas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), ao desistir da compra, o consumidor tem direito a receber de volta, com correção monetária, a totalidade ou parte do que pagou à construtora. Mas muitos contratos vêm com cláusulas desfavoráveis ao consumidor e que, segundo Tapai, não têm validade. Veja como funciona em cada situação:

Quando o responsável pela desistência é a construtora

Os contratos só costumam garantir o direito de rescisão contratual à construtora, em caso de falta de pagamento por parte do consumidor. Mas se problemas como o atraso na entrega do imóvel levarem o consumidor à desistência, ele tem sim o direito de rescindir o contrato, assegura Tapai. Neste caso, deverá receber todo o valor pago corrigido monetariamente e em parcela única.

Outro motivo que pode levar o consumidor a querer desistir da compra é a entrega de um imóvel diferente do que constava no memorial descritivo. Tapai conta de um caso em que um condomínio de casas na região metropolitana de São Paulo foi entregue com as unidades trocadas. Assim, os consumidores receberam suas casas em lote diferente do que havia sido acordado.

Segundo ele, até mesmo um problema que a construtora se comprometa a resolver pode ser uma motivação para a desistência. “Se o consumidor compra um imóvel e descobre que o terreno está contaminado, ele tem o direito de não querer, ainda que a construtora se comprometa a descontaminá-lo”, observa o advogado.

Além de receber o valor pago de volta e corrigido, o comprador pode ainda pleitear uma indenização por danos morais ou mesmo pelo fato de ter tido despesas em função dos problemas provocados pela construtora, como o pagamento de um aluguel por mais tempo que o previsto.

Quando o responsável pela desistência é o consumidor

Ainda que a construtora não tenha feito nada de errado, o consumidor tem o direito de desistir da compra, no caso de problemas financeiros, por exemplo. Nesse caso, porém, a construtora pode reter as quantias referentes a despesas administrativas, e devolver apenas parte do que foi pago ao consumidor.

De acordo com Tapai, as decisões judiciais nesse sentido têm determinado uma retenção de 10% a 15% do montante total pago pelo comprador. Ocorre que as construtoras procuram determinar, em contrato, que a desistência do consumidor permite que elas retenham de 20% a 30% do valor total do imóvel.

“O problema é que o consumidor costuma pagar 30% do valor do imóvel durante a construção, para financiar o restante após a entrega. Se a construtora puder reter de 20% a 30% do valor total do imóvel, ela poderá ficar com a totalidade do que o comprador desembolsou até então”, explica Tapai.

Quando o consumidor desiste da compra por conta de seus próprios problemas, as empresas costumam tentar de tudo para reter a maior quantia possível, diz Tapai. Na opinião dele, o consumidor não deve aceitar eventuais acordos sob a ameaça de ter o nome inscrito em cadastros de inadimplentes, nem topar receber seu dinheiro de volta em parcelas.

Mas o advogado alerta, no entanto, que o consumidor não deve simplesmente parar de pagar pelo imóvel se seu intuito é desistir da compra, pois ao se tornar inadimplente, perde seus direitos. “A construtora deve ser notificada da desistência. Tudo tem que ser documentado e autorizado judicialmente, se for o caso”, explica.

“As pessoas não compram imóveis pensando em desistir, e normalmente tentam de tudo antes de abrir mão do financiamento do imóvel. Mas as pessoas passam por imprevistos”, observa Tapai. Outros motivos que podem levar à desistência são a morte ou o desemprego do principal provedor da família, a mudança do comprador para outra cidade ou estado e o término de um noivado em que o casal já estava pagando o imóvel junto.

E se o imóvel for usado?

Mesmo no caso de um imóvel usado é possível desistir da compra em certas situações. Se for constatado um defeito após a vistoria – o chamado vício oculto –, o comprador tem um prazo para desistir da compra. É o que ocorre, por exemplo, quando se constata uma infiltração grave ou um problema estrutural já existente antes da compra e não constatado durante a vistoria, provavelmente porque havia sido “maquiado”.

Esse prazo, de acordo com o Código Civil, é de um ano após a constatação do vício. Se tiver havido a intermediação de uma imobiliária e for o tipo de vício que ela deveria conhecer – ou seja, se ficar provado que a imobiliária enganou o comprador – então esse prazo sobe para cinco anos. Isso porque, neste último caso, trata-se de uma relação de consumo, submetida ao prazo de desistência determinado no Código de Defesa do Consumidor.

Se o imóvel não tiver sido financiado, bastará acionar o vendedor e torcer para ele ter dinheiro para devolver, com correção monetária. Dependendo do tempo decorrido desde a compra, é possível que o vendedor não possa mais pagar, o que representa um risco ao destrato.

Já se o imóvel tiver sido financiado, há um risco adicional. A queixa continua direcionada ao vendedor, mas a dívida no banco não deixará de existir se o comprador desistir da compra. Assim, se o vendedor não puder pagar, o comprador não terá como ressarcir o banco. “A menos que o banco tenha enviado um especialista para avaliar o imóvel e que a constatação tenha sido de que o imóvel estava em condições. Aí até dá para tentar brigar com o banco também. Mas a regra geral é que quem responde é o antigo proprietário”, afirma Marcelo Tapai.

Se o problema não for muito grave e for possível consertá-lo sem maiores transtornos, o comprador pode pedir um abatimento proporcional do preço.

Finalmente, se for um problema de construção, a construtora pode ser responsabilizada, e nesse caso o prazo é geralmente aquele da vida útil da estrutura com defeito. “Se a construtora não existir mais ou não puder ser localizada, porém, o vendedor é que deverá responder”, diz Tapai.

Fonte: Revista Exame

Imóvel em uma Vitrine

O preço real e o valor desejado pelo dono nem sempre batem. O corretor e um arquiteto podem transformar o ambiente para chegar mais perto dessa expectativa.

Por Juliana Fontanella

O conceito de avaliação imobiliária é um fator decisivo na hora da comercialização. Com base em parâmetros como localização, condições físicas, estilos, medidas e até conceito estético o corretor de imóveis pode encontrar o valor correto de mercado. O que ainda gera dúvida em muita gente é entender como esse processo acontece. "A importância da avaliação é que ela rapidamente transforma o bem em dinheiro", afirma o imobiliarista Silvio Iwata. Ele ministrou uma palestra sobre avaliação imobiliária para 50 profissionais do ramo na última quarta-feira e garante que esse tipo de conhecimento interessa aos corretores porque garante bons negócios.

O Imóvel reformado é valorizado para venda.

Iwata diz que é muito comum que os proprietários tenham expectativas muito altas porque, para eles, o imóvel tem ainda valor sentimental. "Esse é um preço irreal, o mercado não paga pelo apreço que você tem por um lugar que te trouxe felicidade, até porque a experiência de outra pessoa pode ser completamente diferente". Há formas de preparar o imóvel para a venda e conseguir uma oferta melhor. O primeiro passo é entendê-lo como uma vitrine para o comprador. Assim é preciso antecipar as necessidades dele. Para um perfil de cliente mais jovem, ambientes integrados são atraentes. Um imóvel com 400 m2, luxuoso, em um bairro mais afastado terá um valor bem diferente de outro, com as mesmas características, em um bairro nobre. O corretor pode identificar as variáveis junto com o proprietário e, descobrindo quais podem ser alteradas, passar para a 'fase dois', reformar para vender.

A partir desse momento, quem assume o comando é o arquiteto. Além dos reparos óbvios (manutenção simples) e uma boa limpeza, o imóvel pode precisar de mudanças estruturais para se tornar mais atrativo para os novos donos.

"O arquiteto estuda o imóvel e trabalha nesse diferencial. Pode ser algo simples, como um novo layout de tinta, isso já confere outra visão ao comprador. Pode-se também investir um pouco em um novo revestimento e, com isso, ganhar mais segurança para manter o preço de venda pretendido", orienta o arquiteto e urbanista Murilo Zampieri da Silva.

O que e como mudar o imóvel deve ser uma decisão conjunto entre os três, o que Zampieri e Iwata concordam é que o primeiro passo para concretizar a venda é o visual. "Um imóvel com carpete ou piso laminado não combina com as altas temperaturas daqui. Se receber um revestimento cerâmico ou porcelanato, piso frio, terá outra aceitação no mercado", diz Iwata.

PRÉ-AVALIAÇÃO

Veja se a área externa do imóvel está limpa e organizada;
Faça a manutenção e limpeza do jardim e da fachada;
Remova todo o tipo de entulho do quintal ou depósito;
Se houver piscina, mesmo vazia, mantenha o espaço limpo;
Procure riscos ou manchas aparentes no chão e na parede, limpe-os;
Se houver paredes ou vidros trincados, providencie o conserto ou reposição;
Verifique se há vazamentos, goteiras ou mofo que causam manchas e mau cheiro, conserte o que for preciso;
Conserte janelas e fechaduras emperradas, regule portas e portões;
Se o imóvel precisa de nova pintura, invista nisso. A diferença de preço de venda vai compensar esse investimento. 

Fonte: 

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Só é dono, quem registra.

Caros colegas,


Alguns proprietários e compradores insistem em não registrar a escritura ou compromisso de compra e venda por diversos motivos. Uma delas é o desconhecimento do direito que rege o sistema Notário de nosso pais. Outro motivo é financeiro a fim de economizar no momento etc.
Pela regra do sistema Notarial vigente em nosso país, somente é dono quem registra, independente de quantas pessoas tem em mãos um contrato de compra e venda.

O corretor de imóveis por sua vez, tem a obrigação de conhecer e orientar os clientes.
Veja como esse procedimento mal feito pode causar transtornos as partes.
Exemplo: Um o proprietário de má fé, vende o mesmo imóvel para mais de um comprador. Os compradores desconhecendo o sistema não registra. Nessa corrida, quem registar primeiro é dono.
O restante vai ter que ia á justiça pedir uma indenização ao vendedor. Sobra somente recorrer ao judiciário para resolver essa questão. e todos sabemos como funciona o nosso judiciário né? Uma simples causa pode demorar anos a fio.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010)

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)

Portanto caro colega, é muito importante se manter informado sobre os riscos que um cliente corre caso não faça a transferência do imóvel para sua propriedade. E nós devemos alertar sobre os riscos.

Só é dono, quem registra. Sucesso


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O Valor do Imóvel. Você Corretor de imoveis esta preparado para falar?

Caro Colega Corretor de Imóveis, este é o momento crucial da venda onde pode ser resolvido a venda.

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A hora de apresentar o valor do imóvel ao cliente é um dos momentos mais decisivos e importantes no processo de uma venda. Para obter sucesso nesta etapa, o corretor de imóveis deve munir-se de bons argumentos e  também demonstrar as qualidades do imóvel, fazendo destas, vantagens para o próprio cliente.

A preparação do corretor é essencial. É muito importante saber, entender e informar ao futuro comprador a adequação do preço ao imóvel. Preço alto não é desvantagem para um corretor devidamente informado e motivado.

O “Guia Prático do Corretor de Imóveis”, do autor Sylvio de Campos Lindenberg Filho, nos dá dicas úteis para o momento de apresentar o preço do imóvel ao cliente. Segundo o autor, existem etapas que não devem ser deixadas de lado para que este ciclo seja bem sucedido, abaixo destacamos algumas:

1. Evite preços “redondos”;
2. Apresente o preço sob um ângulo favorável;
3. Se o cliente disser “É caro demais!”, responda com “Em relação a quê?”;
4. Apresente o preço sempre acompanhado de uma vantagem;
5. Torne o investimento no imóvel uma despesa relativa para o cliente.

Outro ponto que o autor elenca é o fato da “pechincha” por parte do cliente. A questão de dar ou não desconto na hora da negociação pode ser decisiva. É importante que o corretor saiba o momento certo de oferecer um desconto para que não perca a venda. Lindenberg defende que “na negociação do preço, a maneira de chegar a um acordo é talvez mais importante do que o próprio preço. Isto vale tanto para o cliente como para o corretor de imóveis”.

Seguindo as dicas do autor, demonstrando seus valores (ética, confiança, credibilidade, entre outros) e qualificando-se profissionalmente, são grandes as chances de você convencer o seu cliente e conquistar o sucesso na negociação. Com isso, aumentam as possibilidades do negócio ser concluído com a venda do imóvel, pois além de demonstrar que você é um excelente corretor, irá estabelecer um elo de confiança , o que pode resultar em negociações futuras e até mesmo em indicações dos seus serviços.

Fonte: Imobex

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Por que o cliente precisa do Corretor de Imóveis?

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Por que o cliente precisa do Corretor de Imóveis?

Autor: Ricardo J. Botelho

A capacidade de ouvir demonstrada pelo Corretor logo no início do atendimento será determinante para essa conquista. Para isso, o profissional deve abrir sempre com uma pergunta que conduza o Cliente a falar de si e do seu sonho.
Por que o cliente precisa do Corretor de Imóveis?
Faço essa pergunta em muitas de nossas palestras realizadas dentro do Saber é Vender, projeto que entra no seu quarto ano e que já atingiu cerca de 8.000 profissionais. As respostas são, muitas vezes, óbvias e demonstram a dificuldade que temos em identificar por que, de fato, um cliente precisa de um Corretor de Imóveis.
A maioria acredita que a sua contribuição essencial está em informar o Cliente sobre o imóvel à venda, com destaque para características, vantagens, condições de financiamento etc. Estes que pensam dessa forma se esquecem que a Internet oferece estas e muitas outras informações. Na maioria das vezes, Clientes sabem mais do que o Corretor sobre um determinado imóvel. Conhecem, também, outras opções dentro da mesma região, ou  mesmo em áreas distintas da cidade, e acabam informando o Corretor sobre essas alternativas.
Alguns respondem dizendo que os Clientes precisam deles porque sem o Corretor o Cliente não pode comprar. Estão focados nos procedimentos da aquisição, aspectos burocráticos da compra. Se assim fosse, poderiam ser substituídos por pessoas operacionais, apenas com a preocupação de encaminhar os trâmites da venda.
Outros acreditam que o Cliente busca no Corretor um apoio para a decisão de compra. Querem um conselheiro, alguém que oriente na difícil tarefa de decidir. Bom, aqui estamos mais próximos da resposta ideal. Para funcionar como um conselheiro é necessário antes haver a confiança do Cliente no Corretor. Isso exige uma interação muito além do imóvel. Não será falando do imóvel apenas, que o Corretor irá construir a ponte da confiança. É necessário penetrar na alma do Cliente, conhecer seu sonho de felicidade, identificar desejos específicos, descobrir quais outras pessoas fazem parte desse universo.
A capacidade de ouvir demonstrada pelo Corretor logo no início do atendimento será determinante para essa conquista. Para isso, o profissional deve abrir sempre com uma pergunta que conduza o Cliente a falar de si e do seu sonho.
Aqui vai uma lista de perguntas sugestivas para sua avaliação. Inspire-se nelas e construa seu próprio roteiro.
Quem são as pessoas que vão viver no imóvel? Explorar aqui o perfil dessas pessoas, atividade profissional, hobbies, hábitos associados a lazer, esportes etc.
Qual o imóvel do seu sonho? Estimular o Cliente a descrever todas as condições relacionadas à localização, espaços, tipo de decoração etc.
O que você gostaria de mudar no seu imóvel atual? Certas pessoas não sabem bem dizer o que querem em relação a um imóvel, mas saberão avaliar aquilo que não gostam na casa onde vivem hoje.
O que você (Cliente) já viu por aí e que mais gostou? Importante saber as referências que o Cliente tem até o momento. Se ele já visitou muitos stands de vendas está mais próximo de uma decisão de compra.
Você só ouviu até agora. Essa conversa serviu para formar um quadro desse Cliente e vai possibilitar que sua apresentação do imóvel esteja mais afinada com o perfil e necessidades do Cliente. Ao mesmo tempo, você já está mais próximo do Cliente, conhece aspectos da vida pessoal, compreendeu seus sonhos e pode interagir com ele em um outro nível.

Amigos e parceiros do Blog, pensem nisso e sucesso.


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Projeto aumenta punição para falsos profissionais

A proposta aumenta para detenção de dois a três anos, além de multa, para quem exercer ilegalmente qualquer profissão ou atividade econômica.

Falsos profissionais poderão ter punição mais dura, segundo um projeto de lei que aumenta para detenção de dois a três anos, além de multa, a pena para quem exercer ilegalmente qualquer profissão ou atividade econômica. Atualmente, a pena é de prisão simples, de 15 a três meses, ou multa.

Para o deputado Romero Rodrigues, autor da proposta, o aumento da pena poderá beneficiar principalmente os consumidores brasileiros, que poderão ter mais confiança nos profissionais que prestam serviços.

“Tem sido cada vez mais comum a ocorrência de leigos praticando ações como se fossem profissionais habilitados, ou se arvorando conhecedores ou experts de determinadas matérias”, criticou. Ele também ressalta que a prática irregular de medicina ou advocacia, por exemplo, podem causar danos físicos e morais aos consumidores.

Tramitação

O projeto será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania antes de seguir para votação no Plenário.

Fonte: Por Luiza Belloni Veronesi

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Como atrair compradores?

Venda de imóvel: Para especialista, investimento em imóveis é vantajoso em cenário de juros baixos.

Dúvida do internauta: No atual cenário econômico, qual é o melhor argumento para atrair e convencer novos investidores a adquirir um imóvel? Como prospectar novos negócios num cenário cheio de incertezas?

Leia Mais

• Corretor de Imóveis tem Salário?
• Corretagem vai além da assinatura
• Como Captar Clientes para imoveis de lançamento?
• Corretor início de Carreira

Resposta de Luiz Calado*:

Para os que atuam diretamente com vendas no mercado imobiliário é obrigação estar muito bem informado sobre todas as possibilidades que esse mercado pode oferecer aos investidores interessados, ser o mais transparente possível quanto às oportunidades e riscos existentes no setor, dado o atual cenário econômico de crise.

Procure não criar demasiadas expectativas, o risco de um baixo retorno no investimento é inerente ao negócio, isto é, sempre existirá. Deixe bem claro ao investidor quanto a probabilidade de queda dos preços dos imóveis, não parta do princípio que o seu cliente já sabe que o mercado subiu muito nos últimos anos e que é pouco provável que tenhamos uma alta de preços semelhante. Algumas pessoas ainda acreditam que o preço dos imóveis tende a subir indiscriminadamente, exatamente como aconteceu nos Estados Unidos e na Espanha, porém, em ambos mercados, ocorreu uma diminuição de até 60% nos preços dos imóveis.

A ruptura só acontece aos menos informados. Considerando o contexto econômico traçado, podemos esperar por grandes turbulências no preço do mercado imobiliário. Sinceramente, acredito que fica até mais fácil identificar oportunidades.É possível lucrar, só ficou um pouco mais difícil. Uma das maneiras é prever a valorização de áreas. Por exemplo, entre São Paulo e Jundiaí haverá uma linha de trem expresso interligando as duas cidades. Se você acredita na capacidade do governo entregar essa obra dentro do tempo previsto, pode-se obter um bom resultado operando imóveis na região, considerando sempre o risco de mudança de governo e que a situação pode mudar repentinamente. O mesmo ocorre na região da Cracolândia, caso a prefeitura logre êxito na revitalização, os imóveis se valorizarão. Isso sem contar áreas que receberão melhoras no transporte (novas linhas de metrô) ou uma benfeitoria na forma de praça pública, dentre outros exemplos que os meus leitores já conhecem bem.

Uma dica, considerando que ninguém gosta de perder dinheiro vendendo algo por um valor inferior ao de aquisição. Sendo assim, em um mercado com tendência de baixa nos preços passa a ser vantajoso negociar imóveis na base da troca, com pagamento da diferença em dinheiro.

Nesse contexto econômico adverso, comparando com outras opções de investimento, lembre-se que os investimentos de baixo risco (poupança na nova regra e fundos DI) já não apresentam uma rentabilidade tão atraente. Esse fato acaba induzindo a entrada interessados em assumir mais risco, fato que beneficia o mercado imobiliário, considerado menos volátil do que a bolsa.

*Luiz Calado é economista, doutorando em finanças sustentáveis, vice-presidente do IBEF (Instituto Brasileiro dos Executivos de Finanças) e autor dos livros “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio” e “Fundos de investimento: Conheça antes de investir”.

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